股权和项目转让激增 中小房企危局浮现

10月的房企股权和项目挂牌转让案例激增，创下今年以来单月最高水平，转让方多为二线或三线城市的中小房企，主要业务为住宅项目开发。

这背后是楼市逐步降温、监管日渐收紧环境下的中小房企危局。

股权和项目转让激增，危局浮现

据中国证券报统计的上海联合产权交易所、北京产权交易所、重庆联合产权交易所、山东产权交易中心和广州产权交易中心的挂牌信息，十月份房地产公司股权和项目挂牌转让案例明显增多，共17例，创下今年以来单月最高水平。相比之下，今年1月~10月的转让案例总数仅为34。

具体来看，转让方多为二线或三线城市的中小房企，主要业务为住宅项目的开发。其中，不少房企甚至寻求转让100%的股权及债权，例如山东海化集团有限公司和北京瑞达世纪房地产开发有限公司。同时，也有部分公司希望共同开发以降低成本，例如广州市番禺区禺城建设综合开发公司挂牌通过公开市场方式征集合作方共同开发建设相关房地产项目。

与中小房企挣扎求生形成鲜明对比的是龙头房企的持续扩张。以目前布局最广的恒大地产为例，截至今年6月，其项目总数达454个，分布于全国175个城市，其中一二线占比约73%，现金余额为2120亿，再加上1260.1亿的未使用银行授信额度，可动用资金共计3380.1亿。

中小房企面临的危局，离不开其偿债能力的恶化以及融资压力的增加。

负债率高企，偿债能力恶化

政策调控过后，楼市显著降温，分析普遍认为房产销量有望下滑，房企偿债能力也将因此恶化。

海通证券姜超日前在报告中指出，部分中小型房企经营较为激进，负债率高企且在本轮地产周期中未有改善。短期偿债能力普遍较低，部分企业货币资金不升反降。中小型房企整体状况劣于大型房企，资金链脆弱，对销量下滑的缓冲能力较弱。

16年中报显示，嘉凯城、天津松江、云南城投等企业净负债率均超过500%，且较一年前仍有大幅增加。

中小房企货币资金对流动负债(剔除了预收款)的覆盖率在20%上下，较大型房企普遍较低。另外，2016年上半年，嘉凯城、京投发展、云南城投、万通地产等还出现了货币资金绝对规模的减少。

监管收紧，融资压力增加

近期，监管层收紧多个房企融资渠道，如公司债和银行间市场融资。

日前，上交所和深交所先后明确房地产公司债券分类监管的标准，收紧房地产公司债。两家交易所将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类，并规定房地产企业应当合理审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排，且明确房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地。

根据Wind资讯统计，年初至今公司债共发行2492只，发行额24869.71亿元。其中房企发行公司债数量747只，占比29.98%，发行额7877.24亿元，占比31.67%，同比均大幅上扬。

分析认为房地产公司债的收紧将加剧部分企业融资压力。申万宏源报告显示，地产债政策的收紧导致相关企业再融资压力增加，特别是被划入关注类和风险类的企业，行业走势分化将更为明显。天风证券固收研究主管孙彬彬同样指出，交易所地产新规对于杠杆较为紧张的地产企业而言，影响其未来再融资的便利，市场需要注意这一变化对于不同地产主体的影响。

公司债背后的的资金源头——银行理财资金同样在劫难逃。

10月21日，银监会召开三季度经济金融形势分析会，明确提出严控房地产金融业务风险，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域;加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域。

银行业理财登记托管中心数据显示，截至今年上半年，投向实体经济的银行理财资金余额16.03万亿元，其中流向房地产业约2.09万亿元。流入房地产业的银行理财资金规模占比从2015年9.68%提高至13.06%。

业内人士对中国证券报表达了对中小房企的担忧，其称如今不少房企采取股东借款、房地产基金、存量资产证券化等方式维持现金流稳定，随着融资渠道收紧，房企资金链面临越来越大的压力，未来不排除会出现一波中小房企倒闭潮。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也持相似观点，其指出本轮融资收紧的拐点和房地产市场政策的拐点同时出现，两个拐点会使房企销售受到影响，也会使得企业面临不适应和较尴尬的运营状态。